지난 1년 부동산 상승률 TOP5｜송파·과천·성동·분당·마포가 오른 이유와 향후 전망

부동산 시장 분석 · 최종 업데이트 2026.06.12

지난 1년 부동산 상승률 TOP5｜송파·과천·성동·분당·마포가 오른 이유와 향후 전망

전국 평균이 완만하게 움직이는 동안 일부 핵심 지역은 20% 안팎의 상승률을 기록했습니다.

같은 수도권 안에서도 격차가 크게 벌어진 이유는 무엇일까요?

 

이 글에서는 송파·과천·성동·분당·마포를 중심으로 상승률, 대표 단지 거래 흐름, 공급·금리·재건축 변수까지 한 번에 정리합니다.

단순히 “많이 올랐다”는 결과보다 왜 이 지역에 자금이 몰렸는지와 앞으로 확인할 변수에 초점을 맞췄습니다.

한눈에 보는 핵심

• 상승률 상위권은 서울 한강벨트와 준강남 핵심지에 집중됐습니다.
• 공급 부족, ‘똘똘한 한 채’ 선호, 교통·학군, 재건축 기대가 공통 요인입니다.
• 거래 규제가 강화돼도 매물이 함께 줄면 가격이 쉽게 내려가지 않는 구간이 생길 수 있습니다.
• 향후에는 금리보다 실제 입주 물량과 정비사업 속도를 함께 봐야 합니다.

1. 왜 특정 지역만 20% 가까이 올랐나

전국 평균이 1.2% 오르는 동안 서울 송파구는 20.13%, 과천은 20.46% 상승하였습니다.

지역별 격차가 크게 벌어진 것이 2025~2026년 시장의 핵심 특징 입니다.

 

자금은 다주택보다 ‘똘똘한 한 채’에 집중됐고, 서울 입주 물량 감소 우려와 한강벨트·준강남 희소성이 겹치면서 선호 지역으로 수요가 압축되었습니다.

핵심 포인트: 공급이 부족한 상황에서 수요가 모든 지역에 고르게 퍼진 것이 아니라, 직장·학군·교통·재건축 기대가 동시에 있는 핵심지로 집중됐다는 점입니다.

2. 부동산 상승률 TOP5

KB부동산, 국토교통부 실거래가, 한국부동산원 수치 교차 정리. 일부 기간·지표는 지역별로 차이가 있습니다.

1위

서울 송파구 20.13%

잠실 3대장 신고가 랠리 · 대단지 · 학군 · 잠실 MICE

2위

경기 과천시 20.46%

재건축 이주 수요 · 서울 대체 수요 · 준강남 · 개발 기대

3위

서울 성동구 19.12%

성수 초고가 단지 · 왕십리뉴타운 · 한강벨트 · 하이엔드 수요

4위

경기 성남 분당구 19.10%

판교 고가 거래 · 학군 · GTX-A · 판교테크노밸리

5위

서울 마포구 14.26%

아현·공덕 직주근접 · 상암DMC · 재건축 기대

3. 상승을 만든 6가지 공통 요인

① ‘똘똘한 한 채’ 선호의 극단화

다주택 보유 부담이 이어지면서 여러 채보다 선호 지역의 한 채로 자금이 압축됐다는 분석입니다. 15억원 이상 초고가 거래 비중이 2024년 8%에서 2025년 17%로 늘었습니다.

② 서울 공급절벽 우려

2026년 서울 입주 예정 물량이 약 1.6만호로 제시되며 공급 부족 우려가 가격 기대를 지지하는 요소로 작용했습니다. 인허가부터 입주까지 시간이 오래 걸리는 만큼 단기간에 공급이 늘기는 어려운 상황입니다.

③ 유동성과 금리 인하 기대

기준금리 인하 기대와 주택담보대출 금리 하락 전망은 고가 주택의 자금 부담을 낮추는 요인으로 거론됩니다. 특히 전세와 매매 사이의 선택이 바뀌는 구간에서는 매수 수요가 다시 유입될 수 있습니다.

④ 한강벨트 프리미엄

송파·성동·마포는 한강 접근성과 도심 접근성을 동시에 갖춘 지역입니다.

경기 둔화기에도 대체재가 적은 입지는 가격 하방이 상대적으로 단단하다는 점이 강점으로 작용합니다.

⑤ 재건축·재개발 기대

잠실, 성수, 성산, 과천, 분당 모두 정비사업 기대가 가격에 반영되는 지역입니다. 규제 완화 기대가 실제 사업성 개선으로 이어질 경우 노후 단지의 가격 재평가가 발생할 수 있습니다.

⑥ GTX·신분당선 등 교통 호재

분당·판교·과천은 서울 업무지구 접근 시간 단축에 민감한 지역입니다. 대규모 교통망 개선은 직주근접 범위를 넓혀 주거 선호를 높이는 변수로 작용합니다.

4. 지역별 대표 아파트 거래 흐름

송파구

헬리오시티 84㎡

23.8억 → 27.2억 · +3.4억 / +14.2%

2025.09 신고가, 가락동 대장

잠실엘스 84㎡

26.2억 → 30.5억 · +16.4%

잠실역 초역세권, 학군

리센츠 84㎡

25.1억 → 28.9억 · +15.1%

잠실 대표 대단지

과천시

과천푸르지오써밋 84㎡

26.7억 → 25.7억 · 조정 -3.7%

원문지구 대장, 규제 영향 구간

래미안슈르 84㎡

19.8억 → 23.0억 · +16.1% 신고가

별양동 구축 대장

과천자이 84㎡

18.9억 → 21.5억 · +13.7%

중앙동 신축

성동구

아크로서울포레스트 159㎡

112억 → 135억 · 평당 2억 돌파

성수동 초고가 하이엔드

트리마제 69㎡

29.5억 → 34.0억 · +15.2%

성수동 한강뷰

왕십리자이 84㎡

13.1억 → 15.3억 · +16.7%

왕십리뉴타운 대표 단지

분당구

판교푸르지오그랑블 139㎡

36.2억 → 43.4억 · +19.8% 신고가

백현동 최고가

백현마을6단지 74㎡

20.1억 → 24.0억 · +19.4%

판교 학군지

파크뷰 200㎡

33.0억 → 38.3억 · +16%

정자동 대형 평형

마포구

마포래미안푸르지오 84㎡

22.3억 → 25.5~26.8억 · KB시세 기준

아현동 대장, 4천세대

마포래미안푸르지오 59㎡

12.9억 → 14.8억 · +14.7%

소형 실수요 강세

성산시영 59㎡

11.2억 → 14.0억 · +25% 최고가

성산동 재건축 기대

해석 포인트: 5개 지역 모두 84㎡ 기준 20억원 이상이 새로운 기준처럼 자리 잡았습니다. 다만 과천푸르지오써밋처럼 일부 단지는 규제 이후 가격보다 거래량이 먼저 줄어드는 모습도 함께 나타났습니다.

5. 앞으로의 부동산 전망: 공급·금리·심리

공급: 2026년 서울 입주 1.6만호

원본은 누적 주택 부족과 입주까지의 긴 시차를 근거로 단기간 공급 부족 해소가 어렵다고 봅니다. 전세에서 매매로 이동하는 압력도 지속될 수 있다는 판단입니다.

금리·유동성: 주담대 3%대 진입 가능성

금리 하락은 월 상환 부담을 줄여 대출 가능 수요를 늘릴 수 있습니다. M2 증가율과 가계대출 흐름도 한강벨트 수요를 지지하는 요인으로 작용하고 있습니다.

심리·수급: 매물 감소가 가격을 받칠 가능성

매물 감소와 거래 가능 물량 축소로 인하여 거래량이 줄어도 가격이 바로 하락하지 않는 ‘매물 잠김’ 가능성이 높습니다.

12개월 시나리오

시나리오	전제	상승률
베이스	공급절벽 유지, 금리 동결	+3~5%
상승	금리 -0.5%p, 재건축 규제 완화	+6~9%
하락	토허제 장기화, 대출 규제 강화	-1~+1%

6. 규제와 재건축 완화가 동시에 움직이는 시장

2025.10.15 토지거래허가구역 확대와 2026년 재건축 관련 완화 논의가 지속적으로 진행되고 있습니다. 단기적으로는 거래를 묶는 규제가, 중장기적으로는 사업성을 높이는 제도 변화가 동시에 작동한다는 관점입니다.

단기 변수: 토지거래허가구역 확대

• 서울 전역과 경기 일부 지역의 거래 제한 강화
• 실거주 의무로 갭투자 접근이 어려워짐
• 거래량 감소와 매물 회수가 동시에 나타날 가능성

중장기 변수: 재건축 사업성 개선

• 이주비 LTV 완화 논의
• 조합설립 동의율 완화
• 용적률 인센티브 확대
• 재건축초과이익환수 부담 완화

핵심은 규제가 가격 상승을 억제하더라도 정비사업의 사업성이 실제로 좋아지면 기대감이 다시 가격에 반영될 수 있다는 점입니다. 따라서 단순히 “규제가 생겼으니 하락” 또는 “규제가 풀리니 상승”으로 단정하기보다 거래량, 매물, 사업 진행 속도를 같이 확인해야 합니다.

7. 결론: 상승 둔화 속 양극화가 핵심

지난 1년의 강한 상승은 서울 입주 부족 우려, 한강벨트 희소성, 재건축 기대, 금리 인하 기대가 동시에 겹친 결과로 볼 수 있습니다. 특히 TOP5 지역은 직장 접근성, 학군, 교통, 정비사업이라는 공통 공식을 갖고 있습니다.

 

기본 시나리오는 향후 12개월 동안 시장 전체의 급등보다는 상승 둔화 속 지역별 양극화 심화입니다. 거래 규제 때문에 거래량은 줄어도 매물까지 잠긴다면 핵심지는 가격이 쉽게 밀리지 않을 수 있다는 전망입니다.

매수 전 체크리스트

1. 토허제 지역은 실거주 의무와 거래 허가 조건부터 확인
2. 고가 아파트는 대출 한도와 DSR을 실제 소득 기준으로 계산
3. 재건축은 기대감보다 조합설립·이주·사업시행 단계 확인
4. GTX 등 교통 호재는 실제 역세권 거리와 개통 일정 확인
5. 매물이 급감한 단지는 호가와 실거래가 차이를 반드시 비교
6. 해당 지역의 2~3년 입주 예정 물량을 함께 점검

자료 기준: KB국민은행, 국토교통부 실거래가, 한국부동산원, 주택산업연구원 등 원본 문서에 명시된 자료. 본 글은 투자 권유가 아닌 시장 분석용 콘텐츠입니다.

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